Finansinspektionen har nu beslutat att införa ett bolånetak. Bolånetaket innebär att nya lån inte får överstiga 85 % av marknadsvärdet på bostaden. De nya reglerna införs från och med den första oktober 2010.
Syftet med den nya lagen är att minska risken för hushållen samt att motverka att kreditinstitut använder belåningsgrader som konkurrensmedel.

Jag anser att bolånetaket är helt verkningslöst och snarare motverkar det tilltänkta syftet gällande hushållens risker med sin lånesituation. Marknadsvärdet på bostäder är relativt luddigt och beroende på vem som värderar bostaden kan innehavaren i en uppåtgående marknad utöka sitt låneutrymme.  Vid köp av nya bostäder kan köparen utöver den reglerade delen lägga till blancolån för att ordna finansieringen till bostaden. Blancolån är betydligt mer riskfyllt vilket innebär en högre kostnad under låneperioden.

Mot bakgrund av detta anser jag att de nya reglerna snarare motverkar huvudsyftet att minska risken för de svenska hushållen.  Efter den 1 oktober får vi svar på hur de nya reglerna tas emot av marknaden!

Har med stort intresse följt den senaste debatten om kreditrisker i det finansiella systemet. Framför allt tycker jag att Finansinspektionens uttalande i ämnet är intressanta. FI varnar att boräntorna kommer stiga drastisikt framöver. Både som en följd av ökade inflation (inflationen har ju varit väldigt låg ett bra tag nu) samt att bankernas upplåningskostnader kommer bli högre.

Gällande det senare är FI inne på att det ska bli längre upplåningstider för att skapa ett bättre om och mer robust banksystem. Och att detta i sin tur kommer innebära ökade kostnader för bankerna som såklart snabbt passas vidare till konsumenterna i form av högre räntor.

FI antyder att bankerna har varit för lättvinliga när de lånar ut pengar till bostadsköp och att de ska göra hårdare kontroller. Jag är ävertygad att mycket är bankernas fel, de har lånat ut pengar som tokar. Och vad som är mest uppseendeväckande är att bankerna la i bromsen i samband med att finanskrisen härjade som värst men nu är det gas igen från bankernas sida.

Bankerna själva säger att det är den låga räntans ”fel”. Visst, en låg ränta gör det mer attraktivt att låna pengar, men det är väl bankerna och inte den låga räntan som slutligen beviljar ett lån . Bankerna sägs ha ett krav på att låntagare ska klara en ränta på 8 %, men detta har jag svårt att tro på. Jag vet personligen många unga personer som senaste året lånat väldigt mycket pengar till sin bostad och de klarar inte en ökning till 8 %.

FI tar även upp SMS lån som ett problem. Och jag håller med. SMS lån borde reglerar precis som alla andra lån. Men det känns som SMS lån är ett mindre problem i sammanhanget. Jag ser ibland det tragikomiska programmet Lyxfällan på TV3 och där brukar det alltid vara ett bostadsköp eller bilköp som är stora boven i dramat. Och sedan har dessa personer lyckats hålla liv i den ohållbara ekonomiska ekvationen med hjälpa av kreditkort och andra former av snabblån. Jag blir faktiskt alltid lite förvånad hur många olika kreditkort som finns och som man kan bli beviljad samtidigt. Det känns som varje varuhuskedja med lite självaktning har sitt eget kreditkort. För att inte tala om alla bensinbolag. Jag tror att alla aktörer på lånemarknaden långsiktigt mår bättre av att vara mer restriktiv till att låna ut pengar. Det skulle samhället också må bättre av.

Jag har haft dåligt samvete under en lång tid för att jag inte tagit mig tid att förhandla om vårt lån som vi har på vår bostadsrätt. Sedan vi tog  lånet för cirka ett år sedan har vi haft rörlig ränta. Och då inte någon 1, 2 eller 3 månaders-ränta som ofta likställs med rörlig ränta, utan vi har haft en 100 % rörlig ränta.

I samband med finanskrisen har alla banker dragit ören åt sig gällande den 100 % rörliga räntan och erbjuder den inte alls för nya kunder. Anledningen är att deras upplåning för 100 % rörliga lån har skjutit i höjden pga all den oro som finns och framförallt funnits på finansmarknaderna. Istället erbjuder de en nästan rörlig ränta som är bunden mellan 1-3 månader.

För att flytta befintliga kunder som har den 100 % rörlig ränta så har de gjort det relativt sett dyrt med 100 % rörlig ränta jämfört med en kortsiktigt bunden ränta.  Sedan förra sänkningen av styrräntan har jag tänkt att lägga över mitt lån till 3-månaders ränta för att få bättre villkor, men som med så mycket annat i livet har det inte riktigt hunnits med.

Nu i samband med att Riksbanken (förvånande för de flesta) sänkte styrräntan igen med 0,25 %-enheter fick jag förnyad energi och tog mig i kragen och ringde banken (i vårt fall SEB) angående vårt lån. Efter lite tjafsande fram och tillbaka, vilket det ju alltid är med banker så blev jag erbjuden en ränta om är 60 punkter över deras interna upplåningränta som idagsläget är 0,85 %. Så vår 3 månaders-ränta som börjar gälla idag är 1,45 %. Detta ska jämföras med vår 100 % rörliga ränta som var på 1,95 % så vi sparade 0,5 %-enheter vilket trots allt blir en del pengar på ett år.

SEBs officiella 3-månaders ränta idag är 1, 69 % så vår rabatt är 24 punkter eller 0,24 %-enheter. Denna rabatt gäller tydligen i två år sedan är det dags att omförhandla. Banktjänstemannen började med att erbjuda oss 1,70 % vilket jag tyckte var ganska förnärmande då deras officiella ränta som sagt är 1,69 %.

Vi skulle alltså betala mer en vilken kund som helst, och man vill ju alltid kännas sig lite speciell som kund och ha bättre villkor än genomsnittskunden (vilket jag tycker att vi absolut förtjänar…). Som tur var höll bankkillen med oss och gav oss trots allt en okej rabatt i mina ögon. Med säkerhet går det  att få bättre. Dela gärna med er av era bästa förhandlingsknep gälland bolån i kommentararna nedan.

Sedan årsskiftet tycker jag mig märka en eventuell första tendens till trendbrott i det ekonomiska läget. I alla fall hur det rapporteras i tidningar, på nätet och TV.

Fortfarande är det absolut mest ”krigrubriker” om höga varseltal och bostadspriser som spås sjunka ytterligare. Men från att inte kunna hitta en enda positiv nyhet om ekonomin under november och december så finns dom där igen, även om dom fortfarande är ensam i sin minoritet. Det kan vara allt från att försäljningssiffrorna inte minska så mycket som befarat till att alla varsel inte kommer verkställas helt och fullt.

Kanske är detta de första tecknena på att vi börjar närma oss ett läge där ekonomin inte fortsätter rakt ned i backen utan snarare planar ut.

Spelbolaget Unibet som erbjuder vadslagning, poker och casino på nätet har nu börjat sätt odds på priserna på bostadsmarknaden. Helt klart lite annorlunda än vanliga odds på fotbollsmatcher eller att erbjuda pokerspel.

Deras odds gäller för prisutvecklingen mellan den 1 maj och 31 juli i år. Om du tror att genomsnittspriset för bostadsrätter i Stockholm kommer att vara högre än 40.000 kronor per kvadratmeter ger låga 1,65 gånger pengarna. Satsar du på motsatsen får du 2,10. Exakt samma odds gäller för Malmö med prisnivån 15.000 kronor per kvadratmeter och för Göteborg med 22.000 kronor per kvadratmeter.

Oddsen indikerar att Unibet tror att det är mer sannolikt att priserna går ned än upp. Kul produkt även om det är en ren PR-grej. Jag har länge eftersträvat något instrument som man kan använda för att hedge mot hur bostadpriset rör sig.

Spelbolaget Unibets produkt är såklart inte exakt vad jag eftersträvar utan jag vill ha mer sofistikerat börshandlad produkt. T ex vore det skönt att för en rimlig peng kunna köpa en säljoption med strike på det priset man köpt sin bostad för. Funkar detta bra så blir det ett effektivt sätt att skydda sin bostadsinvestering.

Enligt Mäklarstatistik fortsätter priserna på bostadsrätter att fall. Under december föll de med yterliggare 3 % och många, inklusive jag själv, är mycket spända på om priserna kommer fortsätta falla under 2008.  En intressant graf över prisutveckling på bostadsrätter i Stockholm finns att hitta här.

Trenden är ganska tydlig och jag tror att priserna kommer fortsätta att gå ned ett tag till innan det planar ut. Skulle dessutom inflationen sticka iväg som många tror och Riksbanken blir tvungna att åter höja räntan kommer vi nog se en ännu mer negativ prisutveckling under 2008.

I kontrast till bostadsrättpriserna har villapriserna stått mer eller mindre stilla under december.

Priserna på bostadsrätter fortsätter ned i november. Störst är nedgången i Stockholm innerstad där kvadratmeterpriset under november var 52 084 kr jämfört med 54 126 kr i oktober och 56 500 kr i september. Det är 3,7 % nedgång jämfört med i oktober och hela 7,8 % jämfört med september.

SEBs boprisindiaktor som mäter om folk tror på stigande eller fallande priser fortsätter ned. Från topnoteringen i maj då 65 % fler trodde på stigande priser tror nu 11 % fler på fallande priser.  Det känns alltså ganska osannolikt att priser inte kommer fortsätta sjunka under december också. Frågan är hur det blir nästa år.

Hushållen spår prisfall på bostäder enligt SEB:s boprisindikator som publicerades idag. Av de tillfrågade hushållen svarade 33 procent att de tror på stigande bostadspriser det kommande året, vilket ska jämföras med 56 procent föregående månad. 44 procent av hushållen spår fallande priser kommande året. Samma siffra var 20 procent föregående månad.

Med anda ord har det skett en dramatisk skillnad bara på en månad vilket säkert kan förklaras av allt negativt som hänt och skrivits om bostadspriserna på slutet samt att riksbanken fortsätter att höja reporäntan.

I samma enkät angav hushållen att det tror att Riksbankens viktigaste styrränta, reporäntan, stiger till 4,61 procent om ett år.

Bolåneinstitutet SBAB publicerade idag sin mäklarbarometer för tredje kvartalet och budskapet är tydligt – priserna på bostadsrätter faller kraftigt.

Det har ju varit snack ganska länge om att bopriserna ska gå ner och nu verkar det som det mesta tyder på ett prisfall, och dessutom ett ganska kraftigt sådant.

SBABs mäklarbarometer bygger på intvervjuer med 220 fastighestmäklare gjorda av SCB. Resultat visade att under tredje kvartalet har oväntat många fastighetsmäklare uppgett att priserna på bostadsrätter har sjunkit. De största prisfallen har hänt i Stockholm följt av Göteborg och Malmö. Priserna förväntas även fortsätta att sjunka under fjärde kvartalet i år och fastighetsmäklarnas förväntningar angående priser på bostadsrätter har är de lägsta sedan SBAB började genomföra dessa undersökningar under 2005.

De jag hört som sålt lägenheter på slutet vittnar om att det kommer väldigt få på vissningarna om några och att det nästan aldrig blir någon budgivning. Illavarslande för prisutvecklingen så klart.

Är det då dags att sälja? Hade det varit aktier eller fonder och liknande omständigheter hade mitt råd definitivt varit att i alla fall sälja en del av sitt innehav. Av två anledningar är det svårt att ge samma klara råd gällande bostäder. 1. Det går inte att sälja en del av sin bostad för att minska risken, och 2. Man måste ju bo någonstans.

Boende är ju för de flesta mer än investering och i många fall en väldigt långsiktigt investering. Har man ett sådan perspektiv på sitt boende kan man nog sitta lugnt i båten förutsatt att man har lite marginaler för att klara av framtida räntehöjningar. Har man små marginaler i sin ekonomi förstår jag om man är orolig just nu och funderar på att sälja.

För er som funderar på att köpa bostadsrätt är mitt råd att vänta i alla fall året ut. Alla verkar överens om att priserna kommer vara lägre i början på nästa år än nu, så kan ni vänta får ni lite mer kvadratmeter för pengarna.

Om Riksbanken på måndagen höjer reporäntan med 25 punkter som de flesta analytiker verkar vara överens om kommer prisfallet på bostäder få sig ytterligare en skjuts. Läs mer i bloggen om måndagens besked om Riksbankens reporänta.

Vill du läsa mer om SBABs barometer rekommenderar jag DN.